GFNP : le GUIDE DU FUTUR ET NOUVEAU PROPRIETAIRE présente... - Actualité

dimanche 27 juillet 2008

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23/07/04

GFNP

le GUIDE DU FUTUR ET NOUVEAU PROPRIETAIRE présente...

ACHAT IMMOBILIER DROITS ET OBLIGATIONS : SUIVEZ LE GUIDE...

Acheter un bien immobilier est une opération complexe qui demande du temps et nécessite des précautions multiples.

En effet, une maison, un appartement, un terrain à bâtir, c’est autre chose qu’une machine à laver, une voiture ou même un tableau de maître, malgré la valeur considérable que celui-ci peut représenter.

Le bien immobilier, comme son nom l’indique, est un immeuble qui est rattaché au sol. C’est pourquoi le droit du propriétaire immobilier dépend, dans une certaine mesure, de l’environnement de l’immeuble ; c’est un droit plus ou moins limité par les prérogatives de la collectivité et celles des voisins.

Les immeubles sont aussi un moyen de crédit en donnant aux créanciers un droit qui est opposable aux propriétaires successifs. Il est donc indispensable de vérifier ce que l’on appelle la situation hypothécaire du bien vendu. Toutes ces raisons expliquent que l’achat d’un logement ne peut se faire à l’aveuglette.

L’avant-contrat : les conditions suspensives
et le temps des vérifications

Vous avez trouvez le logement recherché et pris les renseignements nécessaires en vous mettant d’accord avec le vendeur sur un prix raisonnable. Vous avez signé un avant-contrat soit chez l’agent immobilier, soit chez un notaire. Suivant les régions, ce sera un compromis - vente sous condition suspensive - ou une promesse de vente. Dans tous les cas, l’acquéreur éventuel verse un acompte d’un montant variable, entre 5 et 10 % du prix convenu. L’engagement réciproque des parties est subordonné à la réalisation d’un certain nombre de conditions prévues par la loi ou stipulées dans l’avant-contrat.

• Les droits de préemption
• La “purge” du droit de préemption
• Discussion du prix
• La protection légale de l’emprunteur
• Si l’acquéreur est de mauvaise foi

Les démarches et formalités préalables

D’autres renseignements doivent être obtenus afin que la vente puisse être réalisée dans de bonnes conditions de sécurité, tant pour l’acquéreur que pour le vendeur. Certains regardent les personnes - vendeur et acquéreur, parfois des intervenants -, d’autres concernent le droit de propriété du vendeur, d’autres encore le bien vendu. Il faut aussi mettre au point les modalités de l’acquisition, qui sont parfois délicates à fixer et envisager les incidences fiscales de l’opération pour l’acquéreur comme pour le vendeur.

• L’identité et la capacité du vendeur et de l’acquéreur
• Controverses autour de la loi Scrivener
• L’entrée en possession anticipée : attention danger
• L’origine de propriété : vérification des droits du vendeur
• Le savoir-faire notarial
• Le bien vendu : de multiples démarches
• Vente d’un bien immobilier grevé d’inscriptions

Les modalités de l’achat

Il convient, ensuite, de s’interroger sur la façon dont l’acquisition va se réaliser. Le plus souvent, il n’y a pas de problème. Ainsi, deux époux, mariés sous le régime de la communauté, achètent avec leurs économies. Le bien est commun sans qu’il soit nécessaire de le préciser. Si les époux sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts, il n’y a guère de difficulté. Si les deniers ne proviennent pas des biens originaires des époux (l’équivalent des biens propres des époux communs en biens), chacun des époux aura un droit identique (au moins en valeur) sur le bien quel que soit celui qui s’est porté acquéreur.

• Formalités de remploi pour les époux communs en biens
• Epoux séparés de biens, concubins…

La signature de la vente et les formalités qui suivent

L’acte de vente est signé, lors du rendez-vous proposé par le notaire, qui a pu adresser préalablement le projet d’acte au vendeur et à l’acquéreur. La mission du notaire est loin d’être terminée. Il lui faut encore accomplir diverses démarches pour que le vendeur reçoive son prix et que l’acquéreur soit propriétaire sans crainte de trouble.

• Le moment de la signature
• La vente opposable aux tiers : la publicité foncière
• Les comptes de copropriété
• Notifications diverses
• Ce que doit faire l’acquéreur
• Les ventes en chaîne

Les impôts de mutation et les autres

La vente d’immeuble est soumise, à une taxe de mutation qui varie selon la nature et l’affectation du bien acquis, ou à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lorsque la construction est en cours, ou si la mutation intervient dans les 5 ans de l’achèvement. La vente a également une incidence sur les impôts annuels auxquels l’immeuble est assujetti. Pour le vendeur, il peut y avoir une imposition de la plus-value dégagée par l’aliénation.

• La taxe de publicité foncière
• Les impôts locaux
• La taxation de la plus-value
• Les frais de notaire : 7/8e pour l’état
• Explications
• Les émoluments
• Les honoraires
• Les frais et débours
• Les droits et taxes