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ACCESSION A LA PROPRIETE Le promoteur constructeur

CONSTRUIRE AVEC UN PROMOTEUR Le plus souvent, terrain et maison se trouveront en secteur groupé parce qu’un promoteur construit principalement en groupements d’habitations appelés communément villages ou domaines résidentiels. Vous bénéficierez alors d’un service clés en main à prix et délais garantis. Le promoteur se charge de toutes les opérations juridiques, administratives et financières. Il passe également les marchés avec les entreprises et fait conduire les travaux jusqu’à leur achèvement. En achetant votre logement sur plans, vous êtes acquéreur. Vous signerez devant le notaire, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement, très vérouillé qui offre toutes les garanties légales. Si vous êtes propriétaire du terrain et que vous vouliez passer par un promoteur pour construire votre maison, vous lui donnez mandat pour accomplir toutes les opérations à votre place. Vous signerez alors un contrat de promotion immobilières ou un contrat de prestation des services, propre aux organismes HLM. C’est une solution simple et pratique. Dans ce cas de figure, les possibilités de personnaliser sa maison ou de la modifier sont limitées. Les délais de livraison sont relativement courts, de l’ordre de trois à sept mois, selon que le modèle choisi est déjà réalisé, à un stade de réalisation plus ou moins avancé, ou non encore réalisé.
ACHETER UN APPARTEMENT SUR PLANS Si vous décidez d’acheter sur plans un appartement situé dans un immeuble à construire, vous signerez un contrat d’achat en VEFA( Vente en l’Etat futur Achèvement) ou un contrat de vente à terme que nous n’évoquerons pas ici car il est très peu utilisé par les promoteurs. La vente en l’état futur achèvement est le contrat par lequel le vendeur ( un promoteur, maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux) ; transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Vous devenez propriétaire des ouvrages construits, au fur et à mesure de leur réalisation, et vous payez le prix en fonction de l’avancement des travaux.
QUEL INTERET D’ACHETER UN APPARTEMENT EN VEFA ? L’acquéreur a le choix quant au positionnement de l’appartement à l’intérieur de l’immeuble ( étage, situation géographique… ). Il peut en modifier le cloisonnement ou la disposition intérieur sans surcoût. Il bénéficie d’un prix de lancement ( qui est en général de 5 à 10 % ).
PHILOSOPHIE DE LA VENTE EN VEFA La construction d’un immeuble ou de plusieurs maisons par un promoteur constructeur est très lourde en terme de coût et nécessite des avances de fonds importantes. Pour réduire ses avances, les promoteurs sont contraints de vendre des logements alors que ceux-ci ne sont pas encore sortis de terre, ou alors que les travaux sont encore en cours de réalisation. Ils pratiquent la vente sur plans. Pour éviter que cette pratique ne présente des risques pour l’acquéreur, ( risque de non-achèvement ), la loi a strictement codifié la vente d’immeubles à construire et prévoit notamment des garanties d’achèvement ou de remboursement. La vente en l’état futur d’achèvement ou vente en VEFA est réglementée par la loi du 3 janvier 1967. Ce contrat est l’un des plus protecteurs existant sur le marché pour l’acquéreur. Dans l’achat en VEFA, la signature de l’acte de vente est précédée d’un avant-contrat passé sous-seing privé appelé contrat de réservation ou contrat préliminaire. Celui-ci n’est pas obligatoire mais dans la pratique, on y a presque toujours recours. Il permet à l’acquéreur de réserver un des logements qui seront construits et d’avoir entre les mains un document contractuel, indiquant ses principales caractéristiques, qui ne pourront plus être substantiellement modifiées par le constructeur. Au stade du contrat de réservation, on ne peut jamais obliger le réservataire à acheter. C’est le caractère original de ce type de contrat. Il promet seulement une priorité d’achat des locaux par le signataire si l’immeuble est effectivement réalisé. Mais rien n’empêche le constructeur de s’engager davantage notamment si les travaux sont très avancés. Dans ce cas-là, il pourra proposer au réservataire, un prix ferme et définitif. Si le promoteur ne vous propose pas de signer l’acte définitif, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie. Si par contre, c’est vous qui refusez de signer l’acte définitif, sans motif légitime , vous perdrez votre dépôt de garantie. Vous pourrez annulez votre contrat de réservation si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu dans le contrat de réservation.
PEUT-ON REFUSER DE SIGNER L’ACTE AUTHENTIQUE ? Oui, mais dans seulement 4 cas prévu par la loi : • Si le prix de vente dépasse de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire, • Si vous n’obtenez pas le prêts prévus dans le contrat de réservation ou si leur montant est inférieur à 10% au moins des prévisions mentionnées initialement, • Si l’un des équipements prévus au contrat n’est pas réalisé ( ascenseur, piscine, cuisine équipée etc .), • Si l’immeuble comporte dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages réalisés une modification des valeurs supérieurs à 10 %, ( le bien n’a pas la taille initialement prévue, les finitions envisagées ne sont pas conformes en qualité dans leur descriptions aux prévisions de l’avant-contrat).
LE CONTRAT DE RESERVATION DOIT COMPORTER LES INFORMATIONS SUIVANTES : • Un plan de masse faisant apparaître le nombre de bâtiments de l’ensemble à construire, leur emplacement, le nombre d’étages de chaque immeuble prévu, • La surface habitable du logement, le nombre de pièces principales, l’énumération des pièces de service, dégagements et dépendances, • La description des équipements collectifs et individuels, • La date à laquelle la signature de la vente chez le notaire doit avoir lieu ; • Eventuellement, les prêts que le vendeur s’engage à vous faire obtenir, • Une note technique, annexée au contrat précisant la nature et la qualité des matériaux et éléments d’équipements utilisés, • La fixation du prix : essayez d’obtenir de la part du promoteur la fixation d’un prix ferme, définitif et non révisable. C’est beaucoup plus sûr qu’un prix prévisionnel, • Vous avez intérêt à ce que le délai de livraison soit mentionné de manière aussi précise que possible ( il est au minimum d’un trimestre). Si vous devez vous-même rechercher un prêt, vous devez insérer dans votre contrat, une condition suspensive d’obtention de ce prêt. Si vous ne parvenez pas à l’obtenir, vous pourrez alors récupérer votre dépôt de garantie. Le dépôt de garantie En échange de la réservation du logement, vous devrez verser un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai qui sépare la signature du contrat de réservation de celle de l’acte de vente notarié ? Si ce délai est au maximum d’un an , le dépôt de garantie est égal à 5% du prix de vente ; si ce délai est au maximum de 2 ans, le dépôt légal est égal à 2 % du prix de vente ; si le délai est supérieur à 2 ans, aucun dépôt légal n’est dû. Jusqu’à la signature de l’acte de vente, le vendeur ne peut pas disposer de ce dépôt. Si la vente se réalise, ce dépôt va faire office d’acompte déductible du premier versement exigible. En revanche, si la vente ne se fait pas, vous ne pourrez récupérer votre dépôt de garantie que dans certains cas précis, qui doivent obligatoirement figurer dans votre contrat de réservation. Le projet d’acte de vente authentique doit vous être notifié au moins un ois avant la date prévue pour la signature , afin que vous ayez le temps de vérifier que le contrat définitif est bien conforme au contrat de réservation. Il doit être accompagné du règlement de copropriété et de l’état descriptif de la division. Le contrat définitif devra comporter toutes les indications relatives à la description du logement, au délai de livraison, au prix et à ses modalités de paiements. Vos versements devront s’échelonner ainsi ( au maximum ) : • 35 % du prix à l’achèvement des fondations, • 70 % à la mise hors d’eau • 95 % à l’achèvement de l’immeuble ; le solde soit 5 % sera versé à la réception de l’immeuble, c’est à dire lorsque le vendeur l’aura mis à votre disposition. Si, au moment de la réception, vous estimez que le logement n’est pas conforme aux spécifications du contrat, ou si les locaux n’ont pas la configuration prévue, vous pourrez consigner les 5 % restants sur un compte bloqué, en attente de la :ise en conformité de votre logement. Les différentes garanties Le contrat de vente doit également mentionner la garantie que vous propose le vendeur. La garantie de parfait achèvement est obligatoire. La garantie de remboursement en cas de non-achèvement de la construction est une sécurité de plus. A vous de choisir de préférence, un constructeur qui la propose. Notons enfin, et ceci est spécifique aux contrats de vente VEFA, que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant l’expiration des travaux, ni avant l’écoulement d’un délai de un mois après la prise de possessions se son bien par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents. Autrement dit, l’acheteur dispose d’un mois de délai pour parachever sa réception des travaux. Le Notaire vous donnera toutes les informations utiles sur ces garanties.
Source : GFNP – Guide du Futur et Nouveau Propriétaire Site web : www.gfnp.net Bat'immo - Edition Novembre 2004