Le choix d'un terrain
Avant de faire construire votre maison, vous devez trouver un terrain qui soit adapté à votre projet. Vous pouvez choisir de construire sur un terrain isolé (terrain en diffus) ou dans un lotissement. Il est sage de vérifier avant tout achat de terrain, que votre projet est compatible avec votre enveloppe globale de financement. Sachez que le prix du foncier varie en fonction du secteur et de la commune. A vous d'établir l'ordre de vos priorités. Pour avoir une appréciation juste du marché, prix et qualité des terrains, allez en voir plusieurs avant de vous décider.

Comment trouver un terrain ?
Vous pouvez vous adresser à votre notaire. Il rédige les actes de mutations de biens. Il est donc informé des ventes et des achats de terrains dans votre localité. Il peut établir le contact entre demandeur et vendeur. Dans ce cas, il percevra des honoraires de négociation tout comme les agents immobiliers. Les honoraires des agents immobiliers sont libres, ceux des notaires sont soumis à un barème national.
Vous pouvez aussi lire les petites annonces paraissant dans la presse quotidienne régionale ou dans les journaux gratuits. Vous y trouverez des offres de vente émanant de toutes sortes de sources : propriétaires privés, agences immobilières etc.
Les aménageurs lotisseurs disposent d'offres de terrains diversifiés, équipés de tous les réseaux avec libre choix du constructeur de maisons individuelles ou des entreprises pour édifier la maison.
Les agents immobiliers ont également en portefeuille un certain nombre de terrains.
Vous pouvez aussi passer par un promoteur, constructeur d'habitations groupées, dans ce cas-là, vous achèterez ensemble terrain et maison. Le promoteur s'occupera de le viabiliser. Vous paierez un prix global, viabilisation comprise.

Achat d'un terrain en diffus (terrain isolé)
S'il s'agit d'y implanter votre résidence principale, la localisation du terrain est importante. Elle déterminera la vie quotidienne de votre famille. Assurez vous que la commune où se situe le terrain bénéficie de toutes les infrastructures utiles : école, lycée, commerces de proximité, centres de loisirs et administratifs. Soyez attentif à l'environnement et à l'orientation du terrain: usines, voies ferrées, infrastructures routières à grande circulation situées à proximité, ceci afin d'éviter désagréments et gênes importants dans le futur. Pensez aussi aux difficultés liées à l'éloignement possible du lieu de travail ou des infrastructures scolaires, aux frais de transport et à l'investissement en temps qu'elles impliquent. Pensez à une éventuelle revente. L'emplacement est primordiale en matière d'investissement foncier et d'immobilier en général.

Consultez le POS
Le plan d'occupation des sols (POS) disponible à la mairie vus donnera une idée sur l'évolution de votre environnement dans le futur.

Renseignez-vous sur les règles d'urbanisme en vigueur.
Prenez en connaissance dans la localité d'implantation. Elles vous indiqueront les distances à respecter par rapport à la voie publique ou aux construction voisines.

Demandez un certificat d'urbanisme récent à la mairie
Vous saurez ainsi si le terrain est constructible. Les principale informations que l'on trouve dans un certificat d'urbanisme sont le suivantes :
- la constructibilité du terrain,
- la nécessité éventuelle d'obtenir l'autorisation d'un autre ministère (environnement)
- l'existence éventuelle d'un droit de préemption (droit de priorité sur la vente au profit d'une collectivité publique),
- la nature des dispositions d'urbanisme applicables au terrain,
- les taxes fiscales applicables aux constructions telles que la taxe locale d'équipement (TLE), la taxe départementale d'espace verts, la taxe complémentaire à la TLE et taxe additionnelle à la TLE,
- la nature des travaux à réaliser (voirie)
- le montant des participations dues par le constructeur,
- les prescriptions particulières ou obligations de l'opération (raccordement au réseau d'eau potable, aux égouts, aspect du bâtiment etc.)

La durée de validité du certificat d'uranisme est de 1 an.
A l'issue de ce délai, l'administration n'est pas tenue par les renseignements fournis dans le certificat d'urbanisme et le permis de construire pourra vous être refusé, parce que certaines règles auront été modifiées entre temps.

Renseignez vous sur le montant des taxes à acquitter pour raccorder le terrain aux équipements communaux
Pour les terrains isolés, ce coût peut être dissuasif. Informez vous sur le montant des impôts locaux que vous aurez à payer.

La bonne mesure
Vérifiez la surface et les limites du terrain. La superficie du terrain. La superficie et les limites mentionnées au cadastre n'ont pas de valeur juridique. Vous avez intérêt, en cas d'incertitude sur les limites exacte de votre terrain, à faire établir un bornage par un géomètre expert éventuellement.

La forme du terrain
La surface de votre future maison doit pouvoir s'inscrire harmonieusement dans la forme du terrain choisie.

La qualité du sol
En règle général, la nature du terrain est essentielle pour l'avenir de votre construction. Plusieurs types de terrains sont à éviter. Les terrains remblayés, ceux qui sont humides ou marécageux, les terrains inondables, ceux qui comportent des fondations abandonnées. Les mauvais sols risquent de d'entraîner le tassement de la construction, et par ricochets des fissures ou des glissements de terrains. Il faudra prévoir des fondations spéciales pour compenser la mauvaise qualité. Si vous avez un doute, vous pouvez effectuer à la pelle mécanique quelques sondages à l'endroit du terrain où le constructeur implantera votre maison. Vous pouvez aussi mener une petite enquête de voisinage, ou faire procéder à une étude du sol par un bureau d'études spécialisé. Son coût viendra s'ajouter à celui du terrain. En cas de problème effectif, l'étude du sol devra décrire et estimer le coût des travaux (fondations spéciales) à effectuer avant d'implanter la maison. Ils viendront en sus du prix initial.

Si le terrain est situé dans un lotissement
Le lotissement est une unité foncière qui a fait l'objet d'une autorisation de lotir délivré par l'administration en vue de diviser le sol en parcelles. Si vous achetez à un lotisseur, demandez lui de vous garantir la surface du terrain, de vous remettre une copie de l'arrêté de lotissement et de vous indiquer les règles de constructibilité.
La demande d'arrêté de lotissement comprend un certain nombre de documents obligatoires parmi lesquels: un programme des travaux de viabilité, des documents graphiques (plans de réseaux et voirie), une notice explicative, le nombre maximum de lots qui vont être réalisés et la surface SHON(surface hors œuvre nette) maximale. Il comporte encore un plan de composition. Il doit aussi comporter les statuts d'une association syndicale libre (elle est au lotissement ce que le syndicat de copropriété est au collectif vertical. Elle gère l'entretien de la voirie et des espaces verts).

Dans un lotissement, la constructibilité administrative est garantie pendant 5 ans, l'acquéreur est assuré de la viabilité du lot qu'il achète, car un lotisseur ne peut vendre avant d'avoir réalisé ces travaux. S'ils ne sont pas terminés; le lotisseur peut vendre mais il doit fournir une garantie bancaire visée par l'administration.

Demandez à consulter le règlement du lotissement et le cahier des charges s'il en existe un, ou à défaut, l'arrêté de lotir
Pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu'ils prévoient. Quelles sont la surface et la largeur des façades constructibles ? Quelles sont les travaux qui peuvent vous être imposés? Clôtures, plantations etc.

Le règlement du lotissement
Ce document n'est pas obligatoire (en son absence, ce sont les règles du POS qui s'appliquent). Il n'est établi que si les règles d'urbanisme existantes sont jugées insuffisantes ou si le lotisseur a voulu créer un cadre bâti très organisé.

Le cahier des charges régit les relations entre co-lotis. Il indique les règles d'entretien des parties visibles des constructions, évoque les problèmes de séchage du linge, de lutte contre le bruit, de divagation des animaux domestiques, etc.
La plupart des communes sur lesquelles sont situées les lotissements sont dotées d'un plan d'occupation des sols qui définit les règles d'urbanisme en vigueur dans ladite commune. Les mêmes règles s'appliquent pour la construction des lotissements .

La fiscalité des terrains à bâtir
L'acquisition des terrains à bâtir par des personnes physiques n'et plus soumis à TVA depuis le 21/10/98 mais aux droits d'enregistrement aux taux de 4,80 % (3,60 % de taxe départementale et 1,20 % de taxe communale) et aux frais d'actes.
Les frais de raccordements et de branchements pour les terrains non viabilisés (eau, gaz, électricité, téléphone, égout, etc.) seront à votre charge.
La taxe locale d'équipement et les taxes d'urbanisme, variables selon les communes, seront aussi à votre charge.
Si vous achetez votre terrain et votre maison à un promoteur, tout est compris : prix du terrain , TRE, TLE, branchements, raccordements.


NB: l'étude du sol réalisé par le constructeur de maisons individuelles ou le promoteur qui vend en VEFA ( Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). Elle peut être effectuée par un bureau d'études indépendant. Elle n'est pas obligatoire mais fortement conseillée.