samedi 30 août 2008
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L'actualité
17/10/06
GFNP
Terrains à Bâtir
Viabiliser un terrain - Trouver un terrain - Certificat d'Urbanisme -Plan d'Occupation des Sols - Construire en lotissement ou en diffus.Vous pouvez choisir de construire votre maison sur un terrain isolé (terrain en diffus) ou dans un lotissement. Sachez que le prix du foncier varie en fonction du secteur et de la commune
Comment trouver un terrain?
Vous pouvez vous adresser à votre notaire. Il peut établir le contact entre demandeur et vendeur. Dans ce cas, il percevra des honoraires de négociation tout comme les agents immobiliers. Les honoraires des agents immobiliers sont libres, ceux des notaires sont soumis à un barème national.
Vous pouvez aussi lire les petites annonces, les journaux gratuits, ou surfer sur internet.
Les aménageurs lotisseurs disposent d'offres de terrains diversifiés, équipés et viabilisés avec libre choix du constructeur de maisons individuelles ou des entreprises pour édifier la maison. Les agents immobiliers ont également en portefeuille un certain nombre de terrains. Vous pouvez aussi passer par un promoteur-constructeur d'habitations groupées, dans ce cas-là, vous achèterez ensemble terrain et maison. Le promoteur s’occupera de le viabiliser. Vous paierez un prix global, viabilisation comprise.
Quelques conseils pour choisir votre futur lieu de vie
Assurez vous que la commune où se situe le terrain qui vous convient bénéficie de toutes les infrastructures utiles : école, collège, lycée, commerces de proximité, centres de loisirs et administratifs. Soyez attentif à l'environnement et à l'orientation du terrain : usines, voies ferrées, infrastructures routières à grande circulation situées à proximité.
Consultez les documents d'urbanisme à la mairie
Le PLU, Plan Local d'Urbanisme (créé par la loi SRU du 13/12/00) ou le POS, Plan d'Occupation des Sols (s'il est toujours en vigueur) vous précisera les règles de construction applicables localement.
Demandez un CU, certificat d'urbanisme, à la mairie
Ce document vous renseignera sur les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Il vous précisera également le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain que vous souhaitez acquérir et mentionnera l'état des équipements publics existants ou prévus.
La loi du 13/12/00 fait aussi obligation d'indiquer si votre futur bien est, ou non, concerné par un des droits de préemption (droit de priorité sur la vente au profit d'une collectivité publique).
En secteur diffus, la durée de validité du certificat d'urbanisme est de 1 an.
Vérifier la surface et les limites du terrain
Les indications fournies par le cadastre n'ont qu'une valeur indicative. Si vous souhaitez des précisions, nous vous conseillons de faire appel à un géomètre-expert.
La loi du 13/12/00 impose que soit précisé, dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente, si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. Cette opération consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contigües ; elle est réalisée par un géomètre-expert.
Le lotissement est une unité foncière qui a fait l’objet d’une autorisation de lotir délivré par l’administration en vue de diviser le sol en parcelles. Si vous achetez à un lotisseur, demandez lui de vous garantir la surface du terrain, de vous remettre une copie de l’arrêté de lotissement et de vous indiquer les règles de constructibilité.
La demande d’arrêté de lotissement comprend un certain nombre de documents obligatoires parmi lesquels: un programme des travaux de viabilité, des documents graphiques (plans de réseaux et voirie), une notice explicative, le nombre maximum de lots qui vont être réalisés et la surface SHON(surface hors œuvre nette) maximale. Il comporte encore un plan de composition. Il doit aussi comporter les statuts d’une association syndicale libre (elle est au lotissement ce que le syndicat de copropriété est au collectif vertical. Elle gère l’entretien de la voirie et des espaces verts).
Viabiliser un terrain
Avant d’acheter un terrain en diffus, il faut penser au coût de la viabilisation du terrain c'est-à-dire au raccordement aux différents réseaux : eau, assainissement, électricité, gaz, téléphone… Quand votre terrain est situé dans un lotissement, tout est au bord du terrain mais il s’agit tout de même d’établir un devis pour faire les différents raccords des limites du terrain jusqu’à la maison. En revanche, si votre terrain est loin de tout réseau, il faut demander des devis à EDF-GDF, à la compagnie de téléphone, la compagnie des eaux.
Il est impossible de donner une estimation du coût de viabilisation d’un terrain, cela dépend avant tout de la proximité ou non aux réseaux, de la configuration du terrain, du relief, du sous-sol etc. Seuls des experts peuvent donner une estimation formelle sous forme de devis après avoir étudié le terrain.
Vous devez vous acquitter de la Taxe de Raccordement aux Eaux et Egouts (TRE), mais souvent celle-ci est déjà payée par le lotisseur.
D'autres informations à collecter
La nature du sol est essentielle pour l'avenir de votre construction. Les terrains remblayés, ceux qui sont humides ou marécageux, les terrains inondables, ceux qui comportent des fondations abandonnées, sont à éviter. Les mauvais sols risquent d'entraîner le tassement de la construction, et par ricochet des fissures ou des glissements de terrain. Il faudra prévoir des fondations spéciales pour compenser leur mauvaise qualité.
Si vous avez un doute, vous pouvez effectuer à la pelle mécanique quelques sondages à l'endroit du terrain où le constructeur implantera votre maison. En général, il convient de faire réaliser une étude de sol par le promoteur.
Les aménageurs n'ont aucune obligation légale à leur charge de réaliser des études de sol sur les lots privatifs. A l'appui des études de sols qu'ils réalisent sur les voiries et espaces communs, ils doivent informer les futurs acquéreurs sur la nature du sol de l'ensemble du lotissement.
Les impôts locaux seront prélevés par la commune : la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d'habitation.
Vous pouvez vous adresser à votre notaire. Il peut établir le contact entre demandeur et vendeur. Dans ce cas, il percevra des honoraires de négociation tout comme les agents immobiliers. Les honoraires des agents immobiliers sont libres, ceux des notaires sont soumis à un barème national.
Vous pouvez aussi lire les petites annonces, les journaux gratuits, ou surfer sur internet.
Les aménageurs lotisseurs disposent d'offres de terrains diversifiés, équipés et viabilisés avec libre choix du constructeur de maisons individuelles ou des entreprises pour édifier la maison. Les agents immobiliers ont également en portefeuille un certain nombre de terrains. Vous pouvez aussi passer par un promoteur-constructeur d'habitations groupées, dans ce cas-là, vous achèterez ensemble terrain et maison. Le promoteur s’occupera de le viabiliser. Vous paierez un prix global, viabilisation comprise.
Quelques conseils pour choisir votre futur lieu de vie
Assurez vous que la commune où se situe le terrain qui vous convient bénéficie de toutes les infrastructures utiles : école, collège, lycée, commerces de proximité, centres de loisirs et administratifs. Soyez attentif à l'environnement et à l'orientation du terrain : usines, voies ferrées, infrastructures routières à grande circulation situées à proximité.
Consultez les documents d'urbanisme à la mairie
Le PLU, Plan Local d'Urbanisme (créé par la loi SRU du 13/12/00) ou le POS, Plan d'Occupation des Sols (s'il est toujours en vigueur) vous précisera les règles de construction applicables localement.
Demandez un CU, certificat d'urbanisme, à la mairie
Ce document vous renseignera sur les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Il vous précisera également le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain que vous souhaitez acquérir et mentionnera l'état des équipements publics existants ou prévus.
La loi du 13/12/00 fait aussi obligation d'indiquer si votre futur bien est, ou non, concerné par un des droits de préemption (droit de priorité sur la vente au profit d'une collectivité publique).
- Si vous achetez hors lotissement
En secteur diffus, la durée de validité du certificat d'urbanisme est de 1 an.
- Si vous achetez en lotissement
Vérifier la surface et les limites du terrain
Les indications fournies par le cadastre n'ont qu'une valeur indicative. Si vous souhaitez des précisions, nous vous conseillons de faire appel à un géomètre-expert.
- Si vous achetez hors lotissement
La loi du 13/12/00 impose que soit précisé, dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente, si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. Cette opération consiste à fixer la limite séparative de deux propriétés contigües ; elle est réalisée par un géomètre-expert.
- Si vous achetez en lotissement
Le lotissement est une unité foncière qui a fait l’objet d’une autorisation de lotir délivré par l’administration en vue de diviser le sol en parcelles. Si vous achetez à un lotisseur, demandez lui de vous garantir la surface du terrain, de vous remettre une copie de l’arrêté de lotissement et de vous indiquer les règles de constructibilité.
La demande d’arrêté de lotissement comprend un certain nombre de documents obligatoires parmi lesquels: un programme des travaux de viabilité, des documents graphiques (plans de réseaux et voirie), une notice explicative, le nombre maximum de lots qui vont être réalisés et la surface SHON(surface hors œuvre nette) maximale. Il comporte encore un plan de composition. Il doit aussi comporter les statuts d’une association syndicale libre (elle est au lotissement ce que le syndicat de copropriété est au collectif vertical. Elle gère l’entretien de la voirie et des espaces verts).
Viabiliser un terrain
Avant d’acheter un terrain en diffus, il faut penser au coût de la viabilisation du terrain c'est-à-dire au raccordement aux différents réseaux : eau, assainissement, électricité, gaz, téléphone… Quand votre terrain est situé dans un lotissement, tout est au bord du terrain mais il s’agit tout de même d’établir un devis pour faire les différents raccords des limites du terrain jusqu’à la maison. En revanche, si votre terrain est loin de tout réseau, il faut demander des devis à EDF-GDF, à la compagnie de téléphone, la compagnie des eaux.
Il est impossible de donner une estimation du coût de viabilisation d’un terrain, cela dépend avant tout de la proximité ou non aux réseaux, de la configuration du terrain, du relief, du sous-sol etc. Seuls des experts peuvent donner une estimation formelle sous forme de devis après avoir étudié le terrain.
Vous devez vous acquitter de la Taxe de Raccordement aux Eaux et Egouts (TRE), mais souvent celle-ci est déjà payée par le lotisseur.
D'autres informations à collecter
La nature du sol est essentielle pour l'avenir de votre construction. Les terrains remblayés, ceux qui sont humides ou marécageux, les terrains inondables, ceux qui comportent des fondations abandonnées, sont à éviter. Les mauvais sols risquent d'entraîner le tassement de la construction, et par ricochet des fissures ou des glissements de terrain. Il faudra prévoir des fondations spéciales pour compenser leur mauvaise qualité.
Si vous avez un doute, vous pouvez effectuer à la pelle mécanique quelques sondages à l'endroit du terrain où le constructeur implantera votre maison. En général, il convient de faire réaliser une étude de sol par le promoteur.
Les aménageurs n'ont aucune obligation légale à leur charge de réaliser des études de sol sur les lots privatifs. A l'appui des études de sols qu'ils réalisent sur les voiries et espaces communs, ils doivent informer les futurs acquéreurs sur la nature du sol de l'ensemble du lotissement.
Les impôts locaux seront prélevés par la commune : la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d'habitation.
- GFNP
- 21, chemin de Gabardie - 31200 Toulouse
- Tél. : (+33) 08 20 30 00 40 - Fax : (+33) 08 20 89 00 79
- E-mail : contact@gfnp.fr
- Site web : http://www.gfnp.net
Source : Guide du Futur et Nouveau Propriétaire
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