OFFICE DU VIAGER

Les interactions entre le viager et le secteur du bâtiment

Par La Mandrette  Publié le 13 déc 2023
Viager et bâtiment

Une synergie économique

Des rénovations aux évaluations immobilières, de la construction de logements adaptés aux investissements dans l'énergie, chaque brique du secteur du bâtiment joue un rôle dans l'édifice du viager.

En matière d'immobilier, le viager offre des perspectives uniques. En effet, ce qui peut ressembler à une transaction immobilière régie par des règles précises (viager occupé ou viager libre) présente des implications profondes pour le secteur du bâtiment. Au-delà des contrats et des rentes, le viager s'entrelace avec les dynamiques du bâtiment, créant une véritable synergie économique.

En d'autres termes, dans le secteur du viager, chaque transaction immobilière devient une potentielle opportunité de remodeler le paysage immobilier pour bâtir des relations économiques amenées à se pérenniser. 

Rénovation et valorisation du bien en viager

Si la loi n'impose pas d'âge minimum pour proposer son bien en viager, en pratique, la démarche est envisageable dès 60 ans. Malgré tout, la moyenne d'âge des vendeurs se situe autour des 74 ans. En cela, les maisons et autres appartements disponibles à la vente peuvent parfois, même si n'est pas systématique bien sûr, être anciens. Ces biens sont alors susceptibles d'encourager les vendeurs, ou plus tard, les acheteurs, à entreprendre des travaux de rénovation. Ces travaux mobilisent plusieurs corps de métiers, pour refaire par exemple la toiture, l'isolation ou les peintures, et ont un impact direct sur l'industrie du bâtiment. Les biens peuvent aussi faire l'objet de rénovations en vue de les moderniser ou d'optimiser leurs performances énergétiques. 

Plus concrètement, le vendeur d'une maison en viager peut par exemple réaliser des travaux pour isoler ou aménager les combles afin de non seulement maximiser les chances de vendre sa maison mais aussi de la valoriser sur le marché immobilier. Les rénovations sur un bien ont pour conséquence directe d'augmenter sa valeur vénale. 

Évaluation du viager et implication des professionnels du bâtiment

L'évaluation d'un bien en viager nécessite une approche et une expertise particulières. Elle prend ainsi en compte des facteurs comme la valeur vénale du bien, l'âge du vendeur et son espérance de vie estimée. Les professionnels de l'évaluation immobilière adaptent leurs méthodes pour estimer la valeur actuelle et future d'une propriété proposée en viager. En cela, ils contribuent directement à la précision et à la transparence du marché. 

Viager et travaux de mise aux normes

Certains biens immobiliers peuvent nécessiter des travaux. Ces derniers concernent parfois des mises aux normes indispensables. Le vendeur, appelé crédirentier, peut alors entreprendre ces travaux en fédérant tous les corps de métier nécessaires afin de proposer un bien immobilier aux normes. Mais est-il obligatoire de réaliser tous les travaux de mise aux normes avant de vendre un bien immobilier ? La loi impose plusieurs diagnostics techniques qui doivent être réalisés par un professionnel certifié. Il s'agit des diagnostics sur l'amiante, l'assainissement, la performance énergétique (DPE), l'électricité, le gaz, les mérules, le plomb, les termites, l'état des risques et pollutions (ERP) et la Loi Carrez. 

Cependant, ces diagnostics ont pour but d'uniquement renseigner les futurs acheteurs quant à l'état du logement. Le vendeur n'a pas pour obligation de réaliser des travaux, sauf si cela concerne des points qui peuvent s'avérer dangereux. Pour autant, des travaux de mises aux normes influent directement sur le prix de vente, et donc, concernant le viager, sur le montant du bouquet et de la rente. Une maison qui n'a pas été mise aux normes aura également beaucoup moins de chances de trouver preneur, même si son prix est attractif. 

Investissements dans l'énergie et contrats de viager

Alors que la durabilité gagne en importance, les investisseurs et les acheteurs en viager montrent un intérêt croissant pour des propriétés éco-énergétiques. Le secteur du bâtiment réagit depuis maintenant plusieurs années en conséquence, en intégrant des technologies durables dans la construction et la rénovation des maisons et autres appartements. Ainsi, force est de constater que le viager devient un catalyseur pour des pratiques de construction plus respectueuses de l'environnement, contrairement à ce que l'on pourrait penser parfois. 

Dans le cadre d'un viager, deux composants financiers clés sont à considérer, à savoir le bouquet initial, versé au vendeur au moment de la transaction, et la rente viagère, qui est un paiement périodique échelonné sur la durée de vie du vendeur, calculé en fonction de son espérance de vie. Les améliorations énergétiques peuvent influencer ces deux aspects de manière significative.

Un logement avec des caractéristiques éco-énergétiques a de fortes chances d'être perçu comme plus attractif, justifiant un bouquet plus élevé pour le vendeur. Les acheteurs, conscients des économies potentielles à long terme grâce à une efficacité énergétique accrue, pourraient être disposés à payer un bouquet plus important pour de telles propriétés.

Les économies d'énergie générées par des améliorations telles que l'installation de systèmes solaires, d'une isolation améliorée ou de dispositifs économes en énergie peuvent également influencer positivement la rente viagère. Une maison éco-énergétique se traduit par des coûts d'exploitation plus bas, ce qui peut permettre au vendeur de recevoir des rentes plus élevées sans affecter de manière significative la rentabilité pour l'acheteur.

Sans négliger les aides proposées par le gouvernement français pour encourager les propriétaires à investir dans des améliorations énergétiques. Ces incitations peuvent également être intégrées dans les négociations du viager, créant ainsi un scénario gagnant-gagnant où le vendeur bénéficie de primes ou de crédits d'impôt, tandis que l'acheteur profite d'une propriété plus efficiente.

Contrats de viager et responsabilités en matière de réparations

Les contrats de viager, en tant que transactions immobilières spécifiques, comportent des clauses détaillées qui régissent les responsabilités en matière de réparations et d'entretien. Comprendre ces clauses est crucial pour les vendeurs et les acheteurs car elles peuvent également avoir un impact significatif sur les décisions liées aux travaux.

Les contrats de viager incluent généralement des dispositions spécifiques concernant les réparations et l'entretien du bien immobilier. Ces clauses définissent les responsabilités du vendeur (crédirentier) et de l'acheteur (débirentier) en ce qui concerne les travaux nécessaires au cours de la période viagère. Une analyse approfondie de ces clauses est essentielle pour anticiper les implications sur la gestion du bien.

Les clauses relatives aux réparations peuvent également imposer des contraintes budgétaires aux deux parties. Pour le vendeur, cela peut signifier la nécessité de prévoir des fonds pour d'éventuels travaux avant la vente. Pour l'acheteur, cela peut influencer la négociation du montant du bouquet et de la rente, en tenant compte des travaux prévus.

Il est donc essentiel pour toutes les parties de procéder au préalable à une évaluation approfondie de l'état du bien. Cela permet d'anticiper les coûts potentiels des travaux futurs et d'intégrer ces éléments dans les discussions contractuelles. Les professionnels du bâtiment peuvent jouer un rôle crucial dans cette phase d'évaluation.

En raison de la complexité des clauses liées aux réparations, les parties impliquées peuvent bénéficier du recours à des experts spécialisés dans le viager comme L'Office du Viager. Ces professionnels peuvent fournir des conseils précieux pour interpréter les clauses contractuelles et guider les décisions relatives aux travaux de construction.

Le viager et le bâtiment : deux secteurs profondément liés

Le viager et le secteur du bâtiment sont interconnectés de manière profonde. Chaque transaction en viager devient une opportunité non seulement de transférer la propriété, mais aussi de remodeler et d'améliorer le paysage immobilier. En anticipant ces synergies, le secteur du bâtiment peut capitaliser sur les tendances du viager pour créer un avenir où l'immobilier et la construction évoluent main dans la main. À l'heure où le viager séduit de plus en plus de vendeurs et d'acheteurs, en raison de l'inflation et de la hausse des prix, cette synergie n'est pas à négliger. 










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