Immobilier de bureaux, Midi2i maintient ses investissements malgré un marché sous tension

Un marché de l’immobilier tertiaire toujours ralenti

Le marché français de l’immobilier tertiaire continue de subir les effets de la hausse des taux de crédit et d’un environnement économique incertain. Selon les données communiquées par Midi2i, les volumes d’investissement sont passés de 30 à 15 milliards d’euros au niveau national en quelques années.

La région toulousaine suit cette tendance avec une baisse de la demande placée dans les bureaux. Pour les investisseurs comme pour les propriétaires d’actifs, la diminution des transactions s’accompagne d’une pression accrue sur les valeurs immobilières et d’un allongement des délais de commercialisation.

Des acquisitions ciblées à Toulouse et Montpellier

Malgré ce contexte, Midi2i a poursuivi sa politique d’investissement en réalisant plusieurs opérations significatives en 2025.

À Toulouse, la foncière a acquis l’immeuble B Park à Balma dans le cadre d’un club deal, un montage consistant à regrouper plusieurs investisseurs autour d’une même opération immobilière. Cette acquisition a été menée avec la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées et GA Smart Building.

Midi2i a également renforcé sa présence sur le marché toulousain avec l’acquisition de l’immeuble Inside, situé dans le quartier de Jolimont. Ces opérations témoignent d’un positionnement maintenu sur les actifs de bureaux alors que de nombreux investisseurs adoptent une posture plus prudente.

À Montpellier, la société a investi dans La Halle Nova, un ensemble immobilier développé dans la ZAC Cambacérès. L’opération porte sur 22 000 m² de bureaux et 5 000 m² de commerces, également via un club deal.

Un portefeuille d’actifs en progression

Grâce à ces investissements, Midi2i gère désormais 1,2 milliard d’euros d’actifs, soit une progression de 9 % sur un an.

Le portefeuille comprend 139 immeubles répartis sur le territoire national. Cette diversification géographique constitue un levier de résilience dans un marché où les performances peuvent varier fortement selon les métropoles et les typologies d’actifs.

Pour les gestionnaires immobiliers, la maîtrise de l’exploitation et du taux d’occupation devient un enjeu central dans un contexte où les utilisateurs de bureaux arbitrent davantage leurs surfaces et leurs implantations.

Des résultats financiers orientés à la hausse

Le chiffre d’affaires de Midi2i atteint 14 millions d’euros en 2025, en progression de 6 %. Le résultat brut d’exploitation s’établit à 3,7 millions d’euros, soit une hausse de 4 %.

La société indique avoir investi 170 millions d’euros sur l’exercice tout en cédant 50 millions d’euros d’actifs. Ces montants demeurent toutefois inférieurs aux niveaux observés lors des années les plus dynamiques du marché.

Jean-Luc Barthet, président de Midi2i, souligne également une baisse des valeurs estimatives pouvant atteindre 20 % sur certains actifs, une évolution qui pèse sur les stratégies d’arbitrage et de développement de nombreuses foncières.

« Nous sommes plutôt dans une logique de gestion et consolidation de nos actifs et de nos résultats pour être prêts au moment de la reprise. »

Une stratégie de stabilisation avant le redémarrage du marché

Pour 2026, Midi2i prévoit de maintenir un volume d’investissement proche de celui de 2025, soit environ 170 millions d’euros.

Deux opérations sont actuellement à l’étude sur le marché toulousain. Dans l’immédiat, la priorité reste la sécurisation des actifs détenus et la préservation des performances opérationnelles.

La foncière, qui compte 35 collaborateurs, prévoit également son installation dans la future Maison de l’immobilier, au 42 rue du Languedoc à Toulouse, un projet porté par la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées.

Alors que le marché des bureaux traverse une phase d’ajustement, Midi2i mise sur la gestion active de son patrimoine et sur des investissements ciblés afin de conserver sa capacité d’intervention lorsque les conditions de marché redeviendront plus favorables aux acquisitions et aux arbitrages.