Dans l’ombre du tumulte : Jean-Luc Barthet éclaire les voies de l’immobilier de bureaux

Par Batipole Édition Publié le 12 juin 2025

Crédits photos : MIDI2i

Résumé pour les décideurs

Résumé pour décideurs

En 2024, le secteur de l’immobilier d’entreprise a subi un fort ralentissement des investissements en France, passant de 40 à 15 milliards d’euros sous l’effet des tensions géopolitiques. Malgré ce contexte défavorable, Midi2I, foncière de la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées, a réalisé un chiffre d’affaires de 13,64 millions d’euros (+8%) et un résultat net en hausse de 10 %, gérant 1 milliard d’euros d’actifs sur 130 immeubles.

La stratégie de Midi2I repose sur l’arbitrage d’actifs et la création de deux fonds majeurs : SUITS (coliving) et Valaura II (133 millions d’euros). Focalisée sur des critères ESG stricts et l’attractivité de ses actifs, la société privilégie la stabilité locale et prépare des offres dédiées aux investisseurs régionaux, maintenant ainsi performance et visibilité dans l’immobilier tertiaire.

Foire aux questions pour décideurs

Quel est le bilan financier de Midi2I en 2024?

En 2024, Midi2I a réalisé un chiffre d'affaires de 13,64 millions d'euros, en hausse de 8 %, avec un résultat net progressant de 10 %.

Quelles sont les principales stratégies d'investissement de Midi2I?

Midi2I s'appuie sur l'arbitrage d'actifs, la rigueur dans la sélection d'immeubles, et le développement de deux fonds majeurs : SUITS pour le coliving et Valaura II pour la gestion d'actifs.

Comment Midi2I gère-t-elle l'incertitude du marché immobilier à Toulouse et en région?

Midi2I privilégie l'exigence et la prudence, n'a réalisé aucun nouvel investissement à Toulouse en 2024, et prépare une offre spécifique pour les investisseurs institutionnels via des "club deals" régionaux.

Glossaire thématique pour décideurs

Fonds de coliving SUITS

Fonds dédié à l’investissement dans des résidences en coliving, développé à Toulouse par Midi2I.

Critères ESG

Ensemble de normes environnementales, sociales et de gouvernance utilisées pour évaluer la qualité et la responsabilité des investissements immobiliers.

Vacance locative

Période pendant laquelle un bien immobilier n’est pas loué, représentant une perte de revenu pour le propriétaire ou l’exploitant.

Malgré les tempêtes géopolitiques, Jean-Luc Barthet hisse Midi2I au rang de bastion stratégique dans l'immobilier d'entreprise régional.

Quand le ciel se charge d’orages, Midi2I maintient son cap, rigoureux et visionnaire

« Quand l’horizon se voile et que le vent du doute souffle sur les tours du capital, il faut un capitaine à la main ferme. » Ainsi pourrait-on résumer la posture de Jean-Luc Barthet, président de Midi2I, la foncière de la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées, dont la boussole ne vacille pas malgré la houle.

À Toulouse, dans ce Sud que caressent les vents d’Espagne et que battent les orages de l’actualité mondiale, se dresse une institution rare : Midi2I.

En 2024, alors que l’économie chancelle, que les fonds se figent et que la pierre, autrefois refuge, devient incertitude, cette société trace son chemin. Non point dans la facilité, mais dans l’exigence. Son président, homme d’expérience et de retenue, nous livre une lecture sans fard d’un marché où la prudence est vertu et l’anticipation, art suprême.

Le poids du monde sur les épaules du secteur

L’an 2024 fut un théâtre d’ombres. Les tensions géopolitiques — hydres à têtes multiples — n’ont cessé d’empoisonner les flux d’investissements. Là où jadis affluaient 40 milliards d’euros en capital immobilier, on ne compta plus que 15 milliards. L’effroi s’est insinué dans les murs des immeubles tertiaires, et le risque, tel un brouillard, a brouillé les certitudes.

Et pourtant, dans ce crépuscule, Midi2I a vu croître sa lumière : 13,64 millions d’euros de chiffre d’affaires, en hausse de 8 %. Un résultat net en progression de 10 %. Un empire discret de 1 milliard d’euros d’actifs, répartis sur 130 immeubles, abritant les battements quotidiens de plus de 500 entreprises. Voilà l’ouvrage d’une année noire, érigé dans la patience et le discernement.

Deux piliers : SUITS et Valaura II

Mais comment , demandera le sceptique, construire sur du sable mouvant ? La réponse gît dans la stratégie. Là où d’autres s’obstinent, Midi2I arbitre. 50 millions d’euros d’actifs cédés, comme un jardinier qui taille pour faire fleurir. Et surtout, l’édification de deux temples : SUITS, fonds dédié au coliving — signe d’une ville qui veut respirer autrement —, et Valaura II, bras armé de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes, aujourd’hui riche de 133 millions d’euros.

Ces deux véhicules financiers, rigoureusement pilotés, offrent non seulement des garanties solides, mais portent en eux les semences d’un avenir serein. Deux années de visibilité, au moins. Deux années d'oxygène dans une atmosphère alourdie par la défiance des marchés.

Investir, oui, mais avec la sévérité du sage

Jean-Luc Barthet ne s’aventure pas là où le sol tremble. Il a compris que la centralité d’un actif, son ancrage dans le tissu urbain, son attractivité immédiate, valaient mieux qu’un mirage à la périphérie. Loin de l’idéalisme qui séduit parfois les opérateurs, Midi2I choisit le tangible, le mesurable.

Les critères ESG — jadis considérés comme une parure, sont devenus armature. Ils s’imposent désormais comme filtres rigoureux, réclamés par les grands comptes, les ETI, les gestionnaires de demain. La vacance locative, fléau des bilans, est traquée comme l’ennemi qu’elle est.

Et dans ce contexte de rigueur, une ville en particulier n’a vu naître aucun nouvel investissement en 2024 : Toulouse. Comme un avertissement à celles et ceux qui croiraient que la proximité garantit la faveur. Seule la performance parle.

2025 : une flamme discrète mais obstinée

Pour l’heure, l’année s’ouvre sur la retenue. Il serait imprudent de promettre le soleil en juin, quand février n’a pas encore livré ses orages. Pourtant, Midi2I est déjà sur le front, positionnée sur une dizaine d’actifs. La trajectoire ambitionnée n’est pas celle du gigantisme, mais de la constance. Reproduire les efforts de 2024, maintenir le niveau d’investissement, c’est déjà un acte de courage dans une ère d’abstention.

La volonté du président va plus loin. Une offre à destination des investisseurs institutionnels en région se profile. Midi2I veut structurer, assembler des forces autour de « club deals », ces cercles vertueux où prudence et performance s’accordent.

« L’immobilier, disait un ancien maître, est l’art de voir ce que les autres ignorent encore. » Jean-Luc Barthet, sans jamais hausser la voix, semble l’avoir compris mieux que beaucoup.

Dans le fracas silencieux des crises et l’incertitude permanente, Midi2I ne promet ni miracle ni grand soir. Elle œuvre, simplement. Mais dans l’immobilier de bureaux — ce pilier des métropoles modernes — cette discrétion pourrait bien être la forme la plus noble du leadership.