Pénalités de retard de chantier, les droits du maître d’ouvrage

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Questions fréquentes sur les pénalités de retard de chantier

Qu’est-ce qu’une pénalité de retard de chantier ?

C’est une somme prévue au contrat, due par l’entreprise lorsqu’elle dépasse le délai d’exécution convenu. Elle se distingue des dommages et intérêts ordinaires sur un point décisif : son montant est fixé à l’avance, de sorte que le maître d’ouvrage n’a pas à chiffrer son préjudice pour la réclamer. Le droit la qualifie de clause pénale. En l’absence d’une telle clause au contrat, le retard ouvre seulement la voie d’une demande de dommages et intérêts, qui suppose de prouver la réalité du dommage subi.

Quel est le montant minimal des pénalités dans un contrat de construction de maison individuelle ?

L’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation fixe un plancher : la pénalité de retard de livraison ne peut être fixée à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. Le contrat peut prévoir davantage, jamais moins. Le même article encadre la pénalité symétrique due par le maître d’ouvrage en cas de retard de paiement, dont le taux ne peut excéder 1 % par mois sur les sommes non réglées lorsque la pénalité de livraison reste à ce plancher.

Peut-on réclamer des pénalités sans mise en demeure ?

En principe non. L’article 1231-5 du code civil pose que, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. C’est la raison pour laquelle une mise en demeure datée ouvre presque toujours le dossier, même lorsque le retard est évident et reconnu par l’entreprise. Elle fixe le point de départ du décompte et prive l’entreprise de l’argument le plus simple, celui d’un retard toléré sans réclamation pendant plusieurs semaines. L’inexécution définitive fait exception, puisqu’il n’y a plus rien à sommer d’exécuter : encore faut-il qu’elle soit établie, ce qui se discute rarement sans pièces.

Que faire en cas de non-respect du délai d’exécution des travaux ?

Un particulier dispose de trois voies au titre du code de la consommation. Il peut suspendre le paiement de tout ou partie du prix jusqu’à l’exécution. Il peut résoudre le contrat après avoir mis l’entreprise en demeure de s’exécuter dans un délai supplémentaire raisonnable. Il peut résoudre immédiatement lorsque l’entreprise refuse d’exécuter ou lorsque la date convenue constituait une condition essentielle du contrat. Cette condition essentielle ne se présume pas : elle résulte des circonstances de la conclusion du contrat ou d’une demande expresse formulée avant la signature. Aucune de ces voies ne prive le maître d’ouvrage de demander réparation de son préjudice.

Le juge peut-il réduire des pénalités de retard ?

Oui. Il peut aussi les augmenter, ce que l’on oublie plus souvent. L’article 1231-5 du code civil lui permet de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue, même d’office, lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation du contrat qui prétendrait lui interdire cette révision est réputée non écrite. Le même texte prévoit une réduction proportionnelle lorsque l’engagement a été exécuté en partie, à hauteur de l’intérêt que cette exécution partielle a procuré au créancier. La révision se demande au juge : elle ne s’opère pas d’elle-même.

Quel délai laisser à l’entreprise dans la mise en demeure ?

Le code de la consommation parle d’un délai supplémentaire raisonnable, sans le chiffrer. Ce caractère raisonnable s’apprécie au regard de la nature des travaux restants, de leur volume et des contraintes propres au chantier : achever un lot de finitions n’appelle pas le même délai qu’une reprise de gros œuvre. Un délai trop court fragilise la démarche, un délai trop long retarde la résolution. L’écrit gagne à motiver la durée retenue plutôt qu’à l’affirmer, en s’appuyant sur l’avancement constaté au dernier compte rendu de chantier. Une durée discutée avec l’entreprise puis confirmée par écrit résiste mieux qu’une durée imposée.

Glossaire du retard de chantier

Clause pénale

Stipulation par laquelle les parties fixent à l’avance la somme due en cas d’inexécution. Elle dispense le créancier de prouver son préjudice, mais le juge peut la modérer ou l’augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Mise en demeure

Écrit par lequel le maître d’ouvrage somme l’entreprise d’exécuter dans un délai qu’il fixe. Elle conditionne les pénalités et ouvre la résolution du contrat. Elle s’adresse par lettre recommandée avec avis de réception ou sur un autre support durable.

Maître d’ouvrage

Personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés. Elle conclut le contrat, en règle le prix et réceptionne l’ouvrage. Elle peut déléguer une partie de ses missions sans se décharger de sa qualité de donneur d’ordre.

Contrat de construction de maison individuelle

Contrat réglementé conclu avec un constructeur qui fournit le plan. Il impose un prix et un délai contractuels, une notice descriptive et des pénalités de retard de livraison qui ne peuvent descendre sous un plancher fixé par décret.

Résolution du contrat

Anéantissement du contrat pour inexécution. Dans un marché conclu avec un consommateur, elle prend effet à la réception par le professionnel de l’écrit qui l’en informe, sauf si celui-ci s’est exécuté entre-temps.

Cahier des clauses administratives particulières

Pièce du marché public qui traite du contrat lui-même : délais d’exécution, pénalités de retard, modalités de paiement, avances et retenue de garantie. C’est là que se lisent les pénalités applicables à un chantier public.

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