Décret Tertiaire : accélérer la rénovation énergétique des bâtiments

Par Eredit - Groupe ERRA Publié le 27 nov 2025

Crédits photos : EREDIT

Résumé pour les décideurs

Résumé pour décideurs

Le décret tertiaire impose à tous les bâtiments tertiaires publics et privés de plus de 1 000 m² une réduction mesurable de leur consommation d'énergie, avec un objectif national de neutralité carbone d'ici 2050. Tous les acteurs (propriétaires, exploitants, locataires, collectivités) sont responsables, indépendamment du niveau d'activité. Les consommations doivent être déclarées annuellement sur la plateforme OPERAT, avec des contrôles et des sanctions prévues en cas de non-conformité.

Pour se conformer, la priorité va à la rénovation énergétique : isolation, remplacement de chaudières, raccordement à des réseaux de chaleur renouvelable, systèmes de gestion technique (GTB), et mesures de sobriété. L'installation de systèmes BACS est obligatoire dès 2025 pour les gros équipements. Ces actions améliorent la performance, réduisent les coûts d'exploitation, valorisent le patrimoine et ouvrent droit à des aides financières (CEE, crédits d'impôt, subventions). La dynamique collective engagée soutient la rentabilité et la transition environnementale du secteur tertiaire en France.

Foire aux questions pour décideurs

Quels bâtiments et acteurs sont concernés par le décret tertiaire ?

Sont concernés les bâtiments tertiaires publics ou privés de plus de 1 000 m², incluant bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, restaurants, écoles et bâtiments administratifs. Propriétaires, exploitants, locataires et collectivités partagent la responsabilité de la réduction énergétique. Seuls les bâtiments provisoires, lieux de culte et installations de défense sont exemptés.

Quelles obligations déclaratives et échéances principales s’imposent aux responsables ?

Les consommations annuelles doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT, avec une attestation de conformité délivrée. Pour la déclaration 2024, la date limite est fixée au 30 septembre 2025 ; à partir de 2025, systèmes GTB et BACS deviennent obligatoires pour certaines installations, et la déclaration annuelle doit avoir lieu avant le 31 décembre 2025.

Quelles mesures permettent de respecter les objectifs du décret tertiaire ?

Les actions privilégiées incluent l’isolation thermique, le remplacement des chaudières par des modèles performants ou biomasse, le raccordement à un réseau de chaleur renouvelable, et l’installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB). Elles peuvent être renforcées par la sensibilisation aux écogestes et l’automatisation de la régulation énergétique.

Glossaire thématique pour décideurs

Décret tertiaire

Obligation réglementaire visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² en France, avec des objectifs progressifs jusqu’à 2050.

OPERAT

Plateforme nationale de l’ADEME pour déclarer et suivre la performance énergétique des bâtiments tertiaires.

GTB (Gestion Technique du Bâtiment)

Système automatisé permettant de piloter et d’optimiser les équipements techniques des bâtiments, comme le chauffage, la climatisation et l’éclairage.

Le décret tertiaire, pilier du dispositif Éco Énergie Tertiaire, fixe aux bâtiments du secteur tertiaire de plus de 1 000 m² une obligation progressive de réduction de leur consommation d’énergie finale. Les objectifs : – 40 % d’ici 2030, – 50 % en 2040 et – 60 % en 2050, par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2022. Entré en vigueur en octobre 2019 via la loi Élan, il s’inscrit dans la stratégie nationale bas-carbone et mobilise l’ensemble du parc tertiaire français — près d’un milliard de mètres carrés, soit 15 % de la consommation énergétique nationale.

Un dispositif clé pour la transition énergétique

Le décret tertiaire ne fixe pas une obligation de moyens, mais une obligation de résultats. Chaque acteur doit démontrer une baisse réelle de la consommation d’énergie. Cette approche laisse une liberté stratégique : rénovation du bâti, modernisation des équipements ou pilotage intelligent des usages. L’objectif global reste la neutralité carbone à l’horizon 2050.

« Le décret tertiaire marque un tournant : il engage durablement le parc existant dans une logique de performance et non de simple conformité. »

Bâtiments et acteurs concernés

Sont concernés tous les bâtiments tertiaires publics ou privés dont la surface d’activité dépasse 1 000 m², y compris lorsque ces surfaces sont réparties sur un même site foncier. Cela inclut : bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, restaurants, écoles ou bâtiments administratifs.
Même en cas de diminution ultérieure de l’activité tertiaire, les obligations demeurent. Seuls les bâtiments provisoires, les lieux de culte et les installations à usage de défense bénéficient d’une exemption.

Les propriétaires, exploitants, locataires et collectivités partagent la responsabilité : chacun doit contribuer à la réduction de la consommation énergétique du site. Ces engagements sont souvent formalisés dans des contrats de performance énergétique ou des conventions de gestion partagée.

Méthodes de calcul et obligations déclaratives

Deux voies sont possibles :

Crelat : méthode relative, basée sur une réduction en pourcentage par rapport à une année de référence stable (hors 2020).
Cabs : méthode absolue, avec des valeurs cibles fixées par type d’activité (bureaux, hôtels, établissements de santé, etc.), actualisées par arrêté ministériel — le dernier datant de novembre 2023.

Chaque année, les consommations (électricité, gaz, fioul, réseaux de chaleur, etc.) doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT de l’ADEME. Celle-ci délivre une attestation de conformité et une note Éco Énergie Tertiaire.

« OPERAT joue un rôle central : c’est l’outil de suivi, de comparaison et de pilotage national de la performance énergétique tertiaire. »

La déclaration 2024 peut être saisie jusqu’au 30 septembre 2025. À partir de 2025, plusieurs obligations s’ajoutent, notamment :

la mise en place de systèmes BACS (Building Automation and Control Systems) pour toute installation d’une puissance supérieure à 290 kW ;
le renforcement des déclarations annuelles, à effectuer avant le 31 décembre 2025.

Rénovation énergétique : priorité à la performance

Pour atteindre les objectifs du décret tertiaire, la rénovation énergétique constitue le levier majeur. Parmi les actions privilégiées :

isolation thermique des toitures, murs et menuiseries ;
remplacement des chaudières par des modèles à haute performance ou des chaudières biomasse ;
raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables ;
installation de systèmes GTB (Gestion Technique du Bâtiment) pour piloter l’éclairage, le chauffage et la climatisation selon l’occupation réelle.

Ces actions techniques sont souvent complétées par des mesures de sobriété énergétique : sensibilisation aux écogestes, régulation automatique des températures, extinction des équipements hors usage.

Hellio accompagne les établissements tertiaires dans leur maîtrise énergétique. L’entreprise aide les acteurs du secteur à définir un plan d’action, à réaliser les travaux et à assurer le suivi de l’Indice de Performance Énergétique (IPÉ). Elle facilite également l’accès aux aides publiques et aux certificats d’économies d’énergie (CEE).

Sanctions et contrôles

En cas de manquement — absence de déclaration ou non-atteinte des objectifs — l’autorité compétente peut émettre une mise en demeure. Si aucune correction n’est apportée, une amende est appliquée : jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Les contrevenants peuvent également être publiquement listés sur le site de l’État (procédure dite name & shame).

Dates clés 2025

1er janvier 2025 : obligation d’un système GTB pour les bâtiments dont la puissance installée dépasse 290 kW ;
30 septembre 2025 : limite pour la déclaration 2024 sur OPERAT ;
31 décembre 2025 : dépôt obligatoire des consommations annuelles ;
contrôles renforcés de la conformité énergétique.

Anticiper ces échéances via audits énergétiques et plans pluriannuels de travaux permet de sécuriser la conformité réglementaire et d’optimiser les coûts d’exploitation.

Illustrations concrètes de rénovations exemplaires

Plusieurs réalisations démontrent l’efficacité du dispositif :

Remplacement de chaudières collectives par des modèles à condensation ou à biomasse, améliorant l’efficacité thermique de 25 à 35 %.
Raccordement d’un Ehpad à un réseau de chaleur alimenté à 80 % par des énergies renouvelables (bois ou géothermie).
Isolation renforcée des toitures-terrasses et façades vitrées, combinée à des menuiseries à rupture de pont thermique.
Mise en place d’une GTB centralisée : les consommations de chauffage et d’éclairage sont ajustées en fonction du taux d’occupation réel.
Remplacement des luminaires par des LED et sensibilisation du personnel aux économies d’énergie.

Ces opérations permettent non seulement d’atteindre les seuils de réduction visés pour 2030, mais aussi d’améliorer le confort thermique, de valoriser le patrimoine immobilier et de réduire les émissions de gaz à effet de serre.

« La rénovation tertiaire est un investissement durable : elle combine performance, attractivité et responsabilité environnementale. »

Une dynamique collective vers la neutralité carbone

Le décret tertiaire impose une transformation structurelle du parc bâti français. Il stimule la coopération entre collectivités, entreprises et gestionnaires immobiliers, tout en soutenant l’innovation énergétique.
Les PME du tertiaire peuvent bénéficier d’incitations financières (crédits d’impôt, subventions régionales, CEE) pour accélérer leurs projets.

À terme, la conformité au décret tertiaire représente un atout économique et environnemental : un bâtiment rénové consomme moins, coûte moins à exploiter et gagne en valeur.