Est-il toujours intéressant d’investir en LMNP en 2025 ?

La loi de finances 2025 marque l’entrée en vigueur de plusieurs mesures qui modifient le régime LMNP. Les réformes se concentrent essentiellement sur le mode de calcul fiscal et l’éligibilité des logements, avec des impacts variables selon le type de location et le régime fiscal choisi par l’investisseur en LMNP. 

Changement micro BIC avec loi Le Meur pour meublés de tourisme

Le régime micro-BIC, apprécié pour sa simplicité, subit une réforme importante avec l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Cette nouvelle réglementation vise à renforcer l’encadrement fiscal des meublés de tourisme en modifiant les seuils d’éligibilité et les abattements appliqués. Selon le site la-lmnp.fr, le plafond de chiffre d’affaires permettant de bénéficier de ce régime est abaissé à 15 000 €, contre 77 700 € auparavant pour les logements non classés. L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %, entraînant une augmentation de l’assiette imposable et, par conséquent, un alourdissement de la fiscalité pour les propriétaires concernés.

Face à ces changements, les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP), notamment ceux exploitant des logements en location courte durée, doivent envisager d'autres solutions plus avantageuses. Le régime réel devient alors une alternative à privilégier, car il permet de déduire les charges réelles liées à l’activité locative. 

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente : quel impact pour le statut LMNP ?

Jusqu’à récemment, les amortissements comptabilisés dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, ce qui constituait un avantage fiscal majeur. Désormais, la réintégration de ces amortissements implique qu’ils seront pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable, réduisant ainsi le gain net réalisé par le vendeur.

Cette évolution fiscale ne remet pas en cause l’attractivité globale du régime LMNP. Pendant la période de location, l’amortissement permet toujours de réduire significativement l’imposition des revenus locatifs, contrairement à la location nue où cette déduction n’est pas permise. Le statut LMNP bénéficie également du régime des plus-values des particuliers, offrant des abattements progressifs qui mènent à une exonération totale après 30 ans de détention.

Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements affichant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé G ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction, inscrite dans la loi Climat et Résilience, vise à accélérer la rénovation du parc immobilier et à lutter contre les passoires thermiques. Pour les propriétaires bailleurs, cette réglementation implique une mise aux normes énergétique sous peine d’être contraints de retirer leur bien du marché locatif.

Malgré ces restrictions, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel reste une option attractive. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse (amortissement du bien, déduction des charges), ce qui compense en partie les coûts liés à d’éventuels travaux de rénovation. En optant pour des biens avec un DPE performant, les investisseurs assurent une meilleure rentabilité locative et une demande locative plus soutenue, limitant ainsi les risques de vacance locative.

Vers la fin du LMNP ?

Face à ces évolutions, certains pourraient se demander si le LMNP n’est pas voué à disparaître. En réalité, plusieurs aspects continuent de jouer en faveur de ce dispositif.

Un statut moins avantageux pour les locations de courtes durées en micro-BIC

Les locations de courtes durées sous le régime micro-BIC sont désormais moins attractives en raison de la baisse des seuils et de l’augmentation de la fiscalité. Les investisseurs doivent désormais repenser leur stratégie en privilégiant le régime réel ou en diversifiant leurs investissements vers des locations longue durée qui ne sont pas impactées par ces nouveautés.

La location meublée répond à un réel besoin de logement

La demande en logements meublés demeure forte, notamment pour les professionnels en mobilité, les jeunes travailleurs, les étudiants et même certains établissements comme les EHPAD. Ce besoin constant de flexibilité et de confort offre aux investisseurs un marché locatif dynamique et diversifié, renforçant ainsi l’attrait du LMNP malgré les évolutions législatives.