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Investissement locatif

Par Eredit - Groupe ERRA Publié le 23 mai 2025

Crédits photos : EREDIT

Résumé pour les décideurs

Investir dans l'immobilier locatif offre des perspectives de rendement attractives, mais il est crucial pour les décideurs du secteur BTP, habitat et immobilier d'anticiper les frais inhérents à cette opération. Les honoraires de gestion locative peuvent atteindre jusqu'à 10 % du montant total des loyers annuels, impactant directement la rentabilité. De plus, les frais de mise en location pour chaque nouveau locataire, souvent équivalents à un mois de loyer partagé entre le propriétaire et le locataire, s'ajoutent aux coûts opérationnels. Les assurances complémentaires telles que la garantie loyers impayés (GLI) et l'assurance propriétaire non occupant (PNO) représentent également des dépenses significatives mais essentielles pour sécuriser l'investissement.

En outre, les frais d'entretien et de réparation, bien que souvent modestes individuellement, peuvent s'accumuler et peser sur le budget annuel. Les charges de copropriété non récupérables, notamment pour les immeubles en copropriété, ainsi que les périodes de vacance locative entraînant des pertes de loyers, sont des éléments à considérer attentivement. Pour les professionnels du secteur, une évaluation précise et une anticipation de ces coûts sont essentielles pour optimiser la rentabilité et éviter les déconvenues financières. L'utilisation d'outils tels que la grille de vétusté et une compréhension approfondie des obligations légales liées à la location permettent de mieux maîtriser ces dépenses.

Foire aux questions pour décideurs

Comment les honoraires de gestion locative impactent-ils la rentabilité d'un investissement immobilier ?
Les honoraires de gestion locative, pouvant atteindre jusqu'à 10 % des loyers annuels, réduisent directement les revenus nets issus de la location. Ils couvrent des services essentiels comme l'encaissement des loyers et la gestion administrative, mais doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité pour éviter les surprises.

Quelles assurances sont recommandées pour sécuriser un investissement locatif ?
Il est conseillé de souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI), qui couvre les risques d'impayés, et une Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), obligatoire depuis la loi Alur, qui protège contre certains dommages non pris en charge par l'assurance du locataire. Ces assurances représentent un coût additionnel mais offrent une sécurité financière.

Comment anticiper les frais d'entretien et de réparation dans un bien locatif ?
En utilisant une grille de vétusté, les propriétaires peuvent estimer la durée de vie des équipements et prévoir le remplacement ou la réparation de certains éléments. L'usure naturelle et les petites réparations s'accumulent et doivent être budgétisées pour maintenir le bien en bon état et préserver sa valeur locative.

Acheter un bien pour le louer, ça paraît simple. Et sur le papier, c’est souvent une bonne idée : revenus réguliers, valorisation du patrimoine, avantages fiscaux… Mais trop souvent, les investisseurs oublient de prendre en compte certains frais, parfois cachés. Résultat : une rentabilité réelle bien en dessous des prévisions. Tour d’horizon de ces frais.

6 frais cachés à connaître avant de se lancer

1. Honoraires de gestion locative : jusqu’à 10 % du loyer annuel

Si vous passez par une agence pour gérer votre bien, attendez-vous à des frais de gestion. D'après Alexandre de l’agence SGL, “le coût de gestion dépend beaucoup des conditions de location et du logement”. Et d’ajouter que “les prix sont souvent compris 3,5 % et 10 % du montant total des loyers encaissés”.

Ces honoraires couvrent la gestion quotidienne : encaissement des loyers, régularisation des charges, relances en cas de retard, etc. Par exemple, pour un loyer mensuel de 800 €, à 8 % de frais, cela représente 768 € par an, soit un mois de loyer qui part directement à l’agence.

2. Frais de mise en location : à chaque nouveau locataire

La majorité des agences facturent des frais lors de la mise en location : rédaction de l’annonce, visites, sélection du locataire, rédaction du bail, état des lieux… “Ces frais sont généralement équivalents à un mois de loyer, partagés entre le locataire et le propriétaire” explique Alexandre. D’après Se Loger, les frais seraient même en augmentation à cause du marché locatif de plus en plus tendu (source : Se Loger).

Notez que concernant les locataires, les frais d'agence pour la mise en location d'un logement sont encadrés par la loi ALUR. Le montant maximum imputable au locataire varie selon la zone géographique : 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue, et 8 €/m² en zone non tendue .

3. Les assurances complémentaires : une sécurité qui a un coût

Pour sécuriser son investissement, il est recommandé de souscrire à certaines assurances :

l’assurance loyers impayés (GLI) qui couvre les risques d'impayés et coûte généralement entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel,
l’assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire depuis la loi Alur, qui protège le propriétaire contre les dommages non couverts par l'assurance du locataire. Comptez entre 100 et 300 € selon le type de bien et sa localisation (Source : Lesfurets.com).

4. Frais d'entretien et de réparation : des petits frais qui s’accumulent

Même si vous proposez à la location un logement de qualité, refait à neuf et bien entretenu, il faut être lucide : l’usure est inévitable. “Qu’il s’agisse de la vétusté naturelle des équipements ou de l’usage quotidien par les locataires, des frais finissent toujours par tomber” ajoute Alexandre de l’agence SGL.

Et ces dépenses, même modestes individuellement, peuvent représenter plusieurs centaines d’euros par an. Par exemple, le simple fait de relouer un bien après un départ peut nécessiter le rafraîchissement des peintures, le remplacement de joints, etc. Les pannes classiques peuvent également s’ajouter : remplacement du chauffe-eau, VMC, électroménager.

Il est utile d’utiliser une grille de vétusté pour distinguer l’usure normale d’une vraie dégradation. Par exemple, la durée de vie estimée est de 7 ans pour les peintures, 10 ans pour les moquettes, 15 ans pour les papiers peints et 20 ans pour le carrelage.

5. Charges de copropriété : des frais non récupérables

Dans les immeubles en copropriété, une partie des charges est non récupérable : dépenses liées à la sécurité et à la surveillance de l’immeuble, frais de syndic, gros travaux (ravalement de façade, rénovation de la toiture, dératisation …). Les charges de copropriété varient considérablement selon plusieurs facteurs, notamment la localisation, la taille de l’immeuble et les services offerts. D’après les données de l’Association des responsables de copropriété (ARC), le coût moyen des charges de copropriété s’élevait en 2020 à 50,95 € par mètre carré et par an. Un montant non négligeable, surtout quand on sait qu’une partie de ces charges reste à la charge exclusive du propriétaire et ne peut pas être récupérée auprès du locataire.

6. Vacance locative : des loyers perdus

Même avec une bonne gestion de votre bien, une bonne localisation et un bien attractif, il est rare qu’un bien soit loué 12 mois sur 12, surtout entre deux locataires. On parle alors de vacance locative. Cette période pendant laquelle le bien est inoccupé représente un manque à gagner. Il est donc crucial d'anticiper ces périodes creuses dans le calcul de rentabilité.

Investir dans l’immobilier locatif peut offrir des rendements intéressants, mais il est impératif d'anticiper l'ensemble des frais imprévus. Une évaluation précise de ces coûts permettra d'assurer une rentabilité optimale et d'éviter les déconvenues financières.