En 2026, le LLI s’impose comme la nouvelle voie prudente de l’investissement immobilier

Par La Mandrette Publié le 30 oct 2025

Le LLI n’est ni un eldorado ni un gadget fiscal.

Crédits photos : BATIPÔLE

Résumé pour les décideurs

Résumé pour décideurs

En 2026, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’impose comme un dispositif permettant d’offrir des logements abordables aux ménages dont les revenus dépassent ceux éligibles au logement social, principalement dans les métropoles et villes moyennes en tension comme Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon ou Montpellier. Le dispositif, réservé aux sociétés (SCI, SCPI, etc.), propose aux investisseurs un rendement stable d’environ 3 % par an, une fiscalité avantageuse (TVA réduite, exonérations), et une sécurité juridique, en contrepartie d’engagements stricts : loyers plafonnés, durée minimale de détention (15 ans) et ressources limitées des locataires.

Le LLI répond à un besoin public sans subvention directe, tout en soutenant la construction de logements neufs. Toutefois, le dispositif présente des contraintes : gestion complexe, faible liquidité, forte dépendance à la réglementation, et rendement plafonné. Il constitue un outil de structuration patrimoniale pour investisseurs avertis, mais il ne résout qu’en partie la pénurie pour les ménages les plus modestes, restant soumis aux arbitrages politiques et à la volatilité du marché immobilier français.

Foire aux questions pour décideurs

Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) et à qui s'adresse-t-il ?

Le LLI est un dispositif destiné aux ménages aux revenus trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le marché libre, notamment dans les grandes métropoles. Il impose des loyers inférieurs au marché et offre en contrepartie des avantages fiscaux aux investisseurs.

Quels sont les principaux avantages et contraintes du LLI pour les investisseurs ?

Les avantages incluent une TVA réduite, une exonération de taxe foncière ou un crédit d'impôt, et un rendement locatif stable autour de 3 % par an. Les contraintes sont une durée d'engagement de quinze ans, des plafonds de loyers et ressources, l'obligation d'investir via une personne morale, et une faible liquidité du placement.

Dans quelles zones géographiques le LLI est-il principalement déployé et quel est son impact ?

Le LLI se concentre dans les périphéries urbaines et villes moyennes dynamiques comme Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon ou Montpellier, où la demande de logements est forte. Il vise à favoriser la construction neuve et à répondre aux besoins des classes moyennes exclues du marché traditionnel.

Glossaire thématique pour décideurs

LLI (Logement Locatif Intermédiaire)

Dispositif immobilier en France destiné à loger les ménages aux revenus supérieurs au plafond du logement social mais insuffisants pour accéder au parc privé.

Société Civile Immobilière (SCI)

Structure juridique permettant d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs associés.

Plafond de loyers

Limite maximale fixée par la réglementation sur le montant annuel ou mensuel que les propriétaires peuvent exiger pour louer sous le dispositif LLI.

Dans le vacarme du marché immobilier français, un dispositif avance sans faire de bruit mais suscite, dans les milieux de la pierre et de la finance, une attention croissante : le logement locatif intermédiaire (LLI).

Le logement locatif intermédiaire : un investissement patrimonial au service des classes moyennes

Créé en 2014, d’abord réservé aux grands investisseurs institutionnels, il s’ouvre désormais à une frange plus large d’épargnants privés. En 2026, il s’affirme comme l’un des rares outils capables de concilier deux ambitions souvent contradictoires : loger les classes moyennes et offrir aux investisseurs un rendement stable dans un environnement chahuté.

Une réponse aux « oubliés » du logement

Le principe du LLI est simple dans son intention, complexe dans sa mise en œuvre. Le dispositif cible ces ménages « intermédiaires » (infirmières, jeunes cadres, enseignants, familles modestes) dont les revenus excèdent les plafonds du logement social sans pour autant leur permettre de se loger décemment dans les zones dites « tendues ». Dans les grandes métropoles, où la pénurie de logements atteint des niveaux historiques, ces foyers se retrouvent souvent exclus du marché. Le LLI entend corriger ce déséquilibre : il impose aux propriétaires bailleurs de pratiquer des loyers inférieurs d’environ 10 % à 15 % à ceux du marché, en échange d’avantages fiscaux et d’une sécurité juridique renforcée.

« C’est un modèle de bon sens, estime un cadre du ministère du Logement : il repose sur l’investissement privé, mais au service d’un objectif public ». Dans les faits, les logements concernés sont le plus souvent des programmes neufs situés dans les périphéries urbaines ou les villes moyennes en expansion – Toulouse, Nantes, Bordeaux, Lyon ou Montpellier – où la demande est forte et l’offre rare.

Les atouts d’un produit à long terme

Pour l’investisseur, le LLI présente plusieurs attraits concrets. D’abord, une TVA réduite à 10 % à l’achat, contre 20 % pour un bien classique, ce qui abaisse le coût d’acquisition. Ensuite, une exonération de taxe foncière ou, pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière, en vertu de l’article 220 Z septies du Code général des impôts, pendant quinze à vingt ans. Enfin, la certitude d’un revenu locatif régulier, encadré par la puissance publique et adossé à un marché structurellement porteur.

Les promoteurs, à l’image de Nexity, Vinci ou CDC Habitat, vantent la qualité de ces logements : immeubles récents, normes environnementales exigeantes, localisation à proximité des transports et services. « Le LLI est une manière d’investir dans le neuf sans spéculer », résume le propriétaire du site spécialisé LLI.immo. Pour un particulier, il s’agit d’un produit patrimonial plus que spéculatif : un placement de long cours, destiné à sécuriser un capital plutôt qu’à le faire fructifier rapidement.

Le rendement, autour de 3 % par an selon les simulations, reste modéré mais stable, ce qui séduit les épargnants prudents. Dans un marché où le crédit se raréfie et où les dispositifs fiscaux type Pinel s’éteignent, le LLI fait figure de refuge : peu de volatilité, peu de risques d’impayés, et une valeur de revente préservée par la qualité intrinsèque du bien.

Des contraintes lourdes et des rendements encadrés

Ce compromis a un prix. Pour bénéficier du régime, le propriétaire doit s’engager à louer pendant une période minimale de quinze ans, sans possibilité de revente anticipée sans pénalité. Les loyers sont strictement plafonnés, tout comme les ressources des locataires. L’équation économique s’en trouve mécaniquement limitée : impossible d’augmenter les loyers pour compenser une hausse de charges ou une fiscalité plus lourde.

Autre difficulté : la structure juridique. Les investissements en LLI doivent obligatoirement être réalisés par une personne morale, le plus souvent une SCI, mais parfois une SARL de famille, une SAS ou une SCPI, pour respecter les critères d’éligibilité. Ce montage requiert des conseils juridiques et comptables, peu accessibles aux particuliers non avertis. Le coût de la gestion, lui, reste supérieur à celui d’un investissement locatif traditionnel.

Enfin, la liquidité du placement demeure faible. Une revente avant la fin de la période d’engagement entraîne la reprise des avantages fiscaux, ce qui, sans l’interdire formellement, la rend économiquement dissuasive. À cela s’ajoute une incertitude : celle de l’évolution des règles. Comme tout dispositif mêlant fiscalité et logement, le LLI dépend du bon vouloir du législateur. Un changement de gouvernement, une réforme budgétaire, et la rentabilité peut être remise en question.

Une pièce du puzzle du logement français

Pour l’État, l’intérêt du dispositif ne fait pas débat : il permet de loger sans subventionner, de construire sans dépenser. Il mobilise des capitaux privés pour répondre à un besoin public, tout en soutenant la filière de la construction. Le gouvernement y voit aussi une manière de relancer le logement neuf, en berne depuis la fin du Pinel et la hausse des taux d’intérêt.

Mais le dispositif n’échappe pas aux critiques. Les associations de locataires jugent les loyers encore trop élevés pour les ménages modestes, tandis que certains économistes y voient un « effet d’aubaine » pour les promoteurs. « On construit pour une classe moyenne supérieure, pas pour les travailleurs essentiels », déplore un urbaniste toulousain. Les investisseurs, eux, dénoncent une fiscalité instable et un cadre réglementaire changeant, qui fragilise la visibilité à long terme.

Entre prudence et conviction

Le LLI n’est donc ni un eldorado ni un gadget fiscal. C’est un dispositif exigeant, qui récompense la patience et la rigueur. Pour un investisseur averti, il peut constituer une brique solide d’une stratégie patrimoniale diversifiée. Pour l’État, il représente un moyen de maintenir un minimum de construction neuve sans creuser le déficit public.

En 2026, dans un marché du logement saturé d’incertitudes, le logement locatif intermédiaire incarne cette idée rare d’un compromis : un outil imparfait mais utile, à la fois prudent, social et durable. Et peut-être, dans la crise actuelle, le visage le plus raisonnable de la politique du logement française.